The Singapore buyer's guide to Johor property in 20262026 新加坡买家柔佛置业指南Panduan pembeli Singapura untuk hartanah Johor 2026

The RTS Link opening in 2027 has made Johor property a serious conversation in Singapore. But buying across the border is not the same as buying at home: different financing, a foreign-buyer price floor, a stamp duty that just doubled, and CPF savings you simply cannot use. Get these four right and the rest is straightforward.2027 年 RTS Link 通车，让柔佛房产在新加坡成了正经话题。但跨境置业与在本地买房不同：融资方式不同、有外国买家价格门槛、印花税刚翻倍，还有你根本用不上的公积金。把这四点弄对，其余就顺了。Pembukaan RTS Link pada 2027 menjadikan hartanah Johor perbualan serius di Singapura. Tetapi membeli merentas sempadan tidak sama dengan di rumah: pembiayaan berbeza, lantai harga pembeli asing, duti setem yang baru berganda, dan simpanan CPF yang tidak boleh digunakan. Betulkan empat ini, selebihnya mudah.

01Financing and CPF: plan for ringgit cash融资与公积金：备好令吉现金Pembiayaan dan CPF: rancang tunai ringgit

Malaysian banks do lend to foreigners, but usually at a lower margin — often up to about 70% of value — with stricter documentation. Crucially, your CPF savings cannot be touched for a property outside Singapore, so the down payment, legal fees and duties all come from cash. The upside is the exchange rate: paid in SGD, a Johor property costs meaningfully less than the ringgit sticker suggests.马来西亚银行确实向外国人放贷，但通常成数较低 — 常见约七成 — 且文件要求更严。关键在于：你的公积金不能用于新加坡以外的房产，因此首付、律师费与各项税费都得用现金。好处是汇率：以新元支付，一套柔佛房产的实际成本，明显低于令吉标价所显示的。Bank Malaysia memang memberi pinjaman kepada warga asing, tetapi lazimnya pada margin lebih rendah — selalunya sehingga sekitar 70% nilai — dengan dokumentasi lebih ketat. Yang penting, CPF anda tidak boleh disentuh untuk hartanah di luar Singapura, jadi pendahuluan, yuran guaman dan duti semuanya tunai. Kelebihannya kadar tukaran: dibayar dalam SGD, hartanah Johor jauh lebih murah.

02The true cost beyond the sticker price标价之外的真实成本Kos sebenar di sebalik harga tersenarai

Budget from the RM 1,000,000 floor upward, then add the costs that catch first-time cross-border buyers by surprise. Working these into your plan before you shortlist keeps the purchase clean — and keeps you clear of units that do not even meet the foreign-buyer threshold.从 100 万令吉的门槛往上做预算，再加上那些常让首次跨境买家措手不及的费用。在挑房之前就把这些算进计划，能让交易干净利落 — 也让你避开那些连外国买家门槛都够不上的单位。Buat bajet dari lantai RM 1,000,000 ke atas, kemudian tambah kos yang mengejutkan pembeli rentas sempadan kali pertama. Memasukkan ini ke dalam rancangan sebelum menyenarai pendek memastikan pembelian kemas — dan menjauhkan anda daripada unit yang tidak mencapai ambang pembeli asing.

• 8% flat stamp duty on the transfer (from 1 Jan 2026).过户 8% 统一印花税（2026 年 1 月 1 日起）。Duti setem rata 8% atas pindahan (dari 1 Jan 2026).
• Legal fees, MOT and loan documentation.律师费、买卖过户与贷款文件费。Yuran guaman, MOT dan dokumentasi pinjaman.
• Cash down payment — CPF cannot be used.现金首付 — 公积金不可用。Pendahuluan tunai — CPF tidak boleh digunakan.